A BASE DO ESTUDO DE VIABILIDADE

 

Somente encontramos argumentos consistente que justifiquem a viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários, quando temos, previamente, o pleno conhecimento de dados que compõem a base do estudo.

 

A busca por dados e informações é imprescindível para alimentar a ferramenta de análise que deverá processa-los e avalia-los segundo parâmetros da empresa incorporadora, do analista e do mercado, considerando cenários clássicos (pessimista, mais provável e otimista), cenários específicos de cada produto imobiliário e premissas de valor compatíveis. Buscamos rigorosamente por dados e informações confiáveis, motivo pelo qual trabalho com a lista mínima:

 

• Nome do Projeto, endereço, RGI, fotos e/ou outras referencias,

• Estruturação imobiliária (incorporação / preço de custo) e regime da obra (administração / empreitada reajustável),

• Resumo do empreendimento identificando se será lançado integralmente ou em fases, descrever quais produtos pertencem a cada fase se houver,

• Descrição dos produtos / tipologias concebidas para o empreendimento,

• Estudo ou Projeto legal do empreendimento com plantas (dwg) de situação e do(s) prédio(s) e respectivos pavimentos, inclusive áreas de lazer, fotos do local ou vista fachada, digitalizada,

• Datas estimadas de pré-lançamento, lançamento, inicio e termino de construção,

• Prazo de toda a construção ou das etapas de obra se houver,

• Preço médio de mercado para venda de cada produto do empreendimento,

• Tabelas de venda de todos os produtos e nos modelos venda direta e financiada,

• Preço/m² de área equivalente ou custo orçado de toda a construção do empreendimento e se houver etapas, discriminar valores, inclusive BDI, custos de impostos e emolumentos, enquadramento RET (regime especial de tributo),

• Custos de construção complementares (ETE, redes / ruas / infraestrutura municipal,  obrigações)

• A construção será financiada por agente financeiro? Qual a proporção financiada? Quais as condições de financiamento, taxas, custos de medição, despesas para o incorporador?

• Despesas de venda – estandes, aptº modelo, corretagem e publicidade – como elas serão gastas?

• Despesas de estruturação imobiliária (incorporação / memorial) – projeto legal – regularização e impostos sobre o terreno,

• Despesas com terreno, compra e condições em que foi adquirido – permuta? Quais as condições?

• Despesas de gerenciamento para a montagem do empreendimento e/ou acompanhamento da obra e/ou da incorporação – qual o custo (% sobre o preço da unidade)?

• Terão investidores que aportarão recursos no negócio, qual a forma de receber os recursos?

• Haverá permuta financeira com investidores? Qual o % de participação?

• Haverá permuta por unidades x aporte de investidores? Qual a proporção ou valores?

• Taxa nominal de Custo de capital da empresa estimado ao ano, taxas nominais internas de retorno, mínima atrativa do negócio,

• Maior exposição de caixa suportada pelo incorporador,

• Caso as vendas sejam financiadas por agente (CEF, outros), qual a proporção sugerida para o cenário de pré e lançamento - vendas diretas financiadas em carteira e vendas financiadas pelo agente?

• Ativo adquirido anteriormente, custos totais atualizados,

• Custos de intermediação imobiliária para compra do ativo,

• Custos de opção de compra do ativo, onerosa ou similar,

• Despesas com vizinho, inquilino, carta de arrematação, leilão,

• Outros custos já gastos anteriormente, valor, data e índice de reajuste adotado,

• Outros custos inerentes ao projeto pretendido,