ESTUDOS DE VIABILIDADE ECONOMICA E FINANCEIRA

 

 

            Preliminarmente classifico esta fase da estruturação imobiliária como a “fase da confirmação”, onde são consideradas todas as hipóteses de aproveitamento sobre o imóvel em estudo, confirmada a legislação edilícia, as condições de compra do terreno, as fontes de recursos, os participantes, as características técnicas dos empreendimentos, as etapas, o mercado, as pesquisas quantitativas e qualitativas, etc. e tudo mais o que for possível apurar, a fim de que as simulações e cenários possam reproduzir indicadores de viabilidade que nortearão a DECISÃO.

 

Em conjunto com nossos clientes e com foco no resultado, traçamos os objetivos e condições de um Estudo de Viabilidade Imobiliária de forma que possamos: 

 

1. Tratar os indicadores econômicos e financeiros de forma bem direta,

2. Permitir a personalização dos resultados pelo usuário,

3. Criar parâmetros de atratividade próprios de cada empresa,

4. Fornecer indicadores de viabilidade que, dentro de um grau desejável de confiabilidade, permita o avaliador decidir pelo negócio imobiliário,

5. Facilitar a interpretação de resultados através de relatórios, tabelas e gráficos,

6. Analisar individualmente a participação de incorporadores, sócios, investidores e permutantes no mesmo empreendimento,

7. Analisar os resultados parciais e específicos de cada fase do empreendimento, como o seu comportamento consolidado,

8. Aferir a evolução e a lucratividade da incorporação imobiliária, mediante a periódica comparação dos indicadores de viabilidade, obtidos no cenário eleito, com os dados reais, apurados ao longo de todo o empreendimento,

 

A experiência adquirida, decorrente da crítica sobre os erros e acertos, me possibilitou elaborar uma poderosa ferramenta de analise, com emprego de planilhas vinculadas do aplicativo MS Excel. São planilhas confeccionadas sobre um modelo básico de estudos estáticos e dinâmicos que vão se sofisticando na medida da complexidade do empreendimento  e dos questionamentos dos clientes, até a montagem adequada dos fluxos de caixa, donde são tirados os relatórios gerenciais com os indicadores financeiros de viabilidade e gráficos das curvas de saldos, conduzindo a análise do negócio.

 

Não empregamos em nossos estudos “software fechado” que, se por um lado "agiliza" algumas respostas, por outro, engessa os resultados, encobre sob suas páginas de apresentação a real metodologia aplicada nos cálculos econômicos e financeiros, indices de custo e fiscais e não permite a infinidade de caminhos que podemos trilhar com o emprego de planilhas bem montadas, na busca da viabilidade. Nada contra o “software fechado”, até porque, participei intensamente da montagem de um que hoje serve de base lógica de outras ferramentas, criadas por algumas empresas do nosso mercado. Preferimos atender nosso cliente como um alfaiate faz, um terno para cada cliente. Nós fazemos um estudo para cada empreendimento.

 

O Estudo de Viabilidade é formado por dados, hipóteses, cenários, análise, críticas, participação do dono do negócio, de profissionais especializados, de construtores, vendedores, engenheiros, arquitetos, advogados, publicitários, economistas, administradores e/ou outros que, porventura sejam necessários, portanto montadas as planilhas, obtidos os relatórios gerenciais, reunimo-nos preliminarmente e criticamos tudo, em seguida confirmamos os resultados segundo as hipóteses e ce nários até a decisão.