Estudo Dinâmico - parte 3
Recursos de capital (funding)
Via de regra os empreendimentos imobiliários convivem e se abastecem de recursos provenientes de duas fontes: capital próprio e/ou capital de terceiros.
Capital Próprio
Dentro da clássica definição, são aportes dos cotistas das empresas incorporadoras e/ ou construtoras, ou dos acionistas de uma S/A, provenientes de suas atividades empresariais, onde as sobras de caixa são geradores desses recursos.
Capital de terceiros
Aporte de investidores
Esses parceiros são importantes sempre, sejam para alavancar recursos, ou seja, para dividir riscos inerentes aos empreendimentos, cujos investimentos estejam acima da capacidade do Incorporador. Os recursos de parceiros investidores são bem vindos em alguns negócios e são vantajosos para realizar a incorporação nas diversas etapas e fases do empreendimento.
Co-Incorporadores
Esses parceiros são importantes, para dividir riscos inerentes aos empreendimentos, cujos investimentos estejam acima da capacidade do Incorporador. As participações destes parceiros devem significar segurança e credibilidade, pois geralmente são empresas do ramo imobiliário, que ao dividirem o retorno do VGV resultado são mais complacentes que os investidores, pois entendem que em alguns casos é preferível segurar a venda, a liquidar o empreendimento.
Agentes financeiros - públicos ou privados
A política econômica tem permitido os agentes ofertarem muito crédito que, em alguns casos, chegam a financiar até 80% das despesas relativas à construção, o que permitirá fechar a equação do empreendimento favoravelmente. Os custos variam segundo as regras do SFH, da Carteira Hipotecária ou do SFI para o financiamento da produção e/ou da comercialização. No caso da comercialização, existem diversas modalidades que variam de acordo com as faixas de renda do tomador final, inclusive no PAC – MCMV. próprias do setor.
O Conceito de Risco e Retorno
Os empreendimentos imobiliários e de base imobiliária, como quaisquer projetos, estão sujeitos a um conjunto muito grande de perturbações provenientes do mercado, das políticas governamentais e organizacionais. Estas perturbações podem ser classificadas como incertezas ou riscos.
Retorno do Investimento
Sabemos que os empreendedores investirão em ativos mais arriscados somente se esperarem receber retornos acima da média, assim, o conceito de retorno oferece formas convenientes de expressar o desempenho financeiro do investimento.
Na prática e por ser mais significativo, optamos por expressar o desempenho financeiro em taxas de retorno percentuais num certo período. Caso essa taxa seja negativa, indica que o investimento nem ao menos foi recuperado. O resultado percentual leva em conta o tamanho do investimento e quando expresso numa base de tempo (mensal ou anual), define o período de ocorrência. O risco de investimento esta relacionado à probabilidade do retorno ser menor do que o requerido, isto é, quanto maior a chance de um retorno baixo ou negativo, mais risco tem o investimento.
“Na indústria imobiliária o retorno é sempre no longo prazo”.
Custo de Capital - pode ser representado pela taxa de juros que as empresas usam para calcular o custo do dinheiro no tempo, também chamado de custo de oportunidade (Atkinson 2000) e é sempre um parâmetro fundamental para as empresas, mercados financeiro e de capitais e em nossos estudos, é considerada como uma taxa mínima de atratividade da empresa ou taxa requerida para avaliação de projetos (aceitar / rejeitar), quando comparada a TIR ou MTIR Excel.
Estrutura de Capital - Segundo Schoroeder, Clark e Cathey (2005), estrutura de capital é o resultado de uma combinação entre capital de terceiros (dívidas / empréstimos) e o capital próprio de uma empresa. Esses capitais formam um mix de fontes, são ponderados na proporção da participação das fontes e de seus respectivos custos, sendo amplamente conhecido nos mercados financeiro e de capitais como CMPC - custo médio ponderado de capital ou WACC - weighted average cost of capital. Em síntese o CMPC é obtido após conhecido o custo de cada fonte de capital, ponderado por sua respectiva participação na estrutura de financiamento da empresa.
Nota 1: O custo de capital de terceiros (dividas / empréstimos) ganha um benefício fiscal, no caso proporcionado pelo RET (Regime especial de tributação), o que reduz o custo de capital da empresa, permitindo que a taxa requerida ou a mínima de atratividade seja menor. Desta forma é possível aceitar projetos que apresentem TIR ou MTIR > CMPC. Caso o projeto tenha somente capital próprio, esse benefício não será possível e a TIR e MTIR terão que superar o custo de capital da empresa.
Nota 2: A TIR (taxa interna de retorno) ou a MTIR (taxa interna de retorno modificada), também conhecida como TER (taxa externa de retorno) são indicadores de viabilidade que sofrem influencias da composição da estrutura de capital (próprio e/ou terceiros) e do custo de capital que, por sua vez devem superar a TMA (taxa de atratividade mínima do projeto) ou TR (taxa requerida), para serem parâmetros da viabilidade do empreendimento.
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