ESTUDO ESTÁTICO

 

É um estudo preliminar, que permite apresentar indicadores de viabilidade estáticos, como se fosse uma avaliação expedita de imóvel pelo método involutivo, também conhecido como residual ou de melhor aproveitamento. As variáveis (tempo, juros, inflação) são nulas, isto é, não são consideradas porque, por definição, a compra do imóvel, a construção, as vendas, etc., ocorrem concomitante e à vista.

 

Com o estático, pondera-se a potencialidade do empreendimento, diante do aproveitamento eficiente e desejado sobre o imóvel e também outros itens, tais como custo de construção, preço de venda à vista das unidades, despesas de venda, incorporação e principalmente o preço e condições de compra do ativo (terreno/retrofit). Por fim consideramos o Estudo Estático uma avaliação preliminar que indica ou não a continuidade do estudo sobre o terreno, portanto, o

 

Estudo estático NÃO deve ser utilizado para decidir a compra do ativo.

 

As fórmulas utilizadas no estudo estático são simples, o que dispensa, neste nível, um conhecimento de matemática financeira. A planilha do estudo estático deve ser montada de forma sequencial e bastante abrangente, isto é, agrupando todas as variáveis necessárias para se avaliar a potencialidade imobiliária do negócio, nas condições impostas em cada etapa e cenário do estudo.

 

Método involutivo - Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto, conforme item 8.2.2 da ABNT NBR 14.653 - 2: 2004 - Avaliação de bens / Parte 2: Imóveis urbanos.

 

Quando NÃO temos um projeto legal, somente um estudo de massa ou pré-projeto, fato mais corriqueiro no estudo de compra de um ativo, todas as áreas do projeto estão indefinidas, principalmente aquelas mais relevante e que geram receita, as .

 

Nesta caso, trabalhamos com menor confiabilidade e detalhamento, mas ainda dentro de critérios práticos empregados pelos incorporadores quando recorrem aos considerando que um projeto bem concebido também se beneficia favoravelmente do aproveitamento eficiente, maximizando suas áreas privativas em detrimento das áreas comuns, trazendo riqueza para a viabilidade, avaliado por dois  importantes indicadores obtidos nos diversos estudos já realizados.

 

Um dos capítulos importantes do estudo de viabilidade é a determinação do VGV, que depende das pesquisas qualitativas e quantitativas para a formação do preço médio de venda. Esse preço médio obtido nas pesquisas será testado nos estudos de viabilidade e tomará portanto a designação de preço de viabilidade.

 

Não podemos esquecer que a receita total (VGV) de um empreendimento deverá ser tanto compatível com o mercado do empreendimento quanto a viabilidade do estudo, com retorno econômico e/ou financeiro que atenda o empreendedor. Na determinação do VGV podemos também colher informações na precificação do produto imobiliário composto do preço de mercado e do preço hedônico.

 

Indicadores de viabilidade do estudo estático

Como o próprio nome diz, são indicadores que balizam a viabilidade do estudo no nível estático. São obtidos com o emprego das ferramentas de análise, após serem imputados os diversos dados adequados a cada hipótese e cenários respectivos.

 

Saiba mais, contate-nos !!!