Estudo Dinâmico - parte 1
Podemos conceituá-lo como um estudo financeiro cujos indicadores de viabilidade são decorrentes das variáveis: tempo, juros, inflação e demais dados de receita e despesa, que variam segundo o cronograma de eventos (linha do tempo).
Com o dinâmico, analisa-se profundamente o empreendimento desejado e consequentemente avaliam-se itens, partindo da composição do custo de capital, como: a taxa interna de retorno, o valor presente líquido, a maior exposição do fluxo de caixa, o payback, o saldo acumulado, o índice de lucratividade, dentre outros que auxiliam na tomada de decisão de realização do empreendimento.
O estudo dinâmico é o único indicado para tomada de decisão.
Moeda / correção monetária no fluxo de caixa - O estudo é feito em ($REAL). Caso deseje, estudos que não se viabilizaram hoje poderão ser congelados em outra moeda e/ou índices de preços para no futuro sofrerem revisão, sendo ela a valor constante ou valor corrente.
Fórmulas e planilhas do dinâmico - As fórmulas utilizadas no estudo dinâmico são matemáticas, financeiras e estatísticas. O estudo dinâmico é representado por um fluxo de caixa descontado, a valor de moeda constante, feito de forma bem detalhada, a fim de permitir ao analista uma visão geral do empreendimento e o domínio dos indicadores viabilidade. Os ativos imobiliários produzem fluxo de caixa. Portanto, o risco de cada ativo é julgado pelo risco do respectivo fluxo de caixa.
Linha do tempo - A estratégia planejada para o empreendimento é conduzida pelo Cronograma de Eventos, representado na linha do tempo, tornando se a materialização dos tempos e movimentos do fluxo de caixa (receitas e despesas do empreendimento), sobre a qual podemos definir as entradas e saídas de caixa, as tabelas de venda com suas datas de vencimento das parcelas do preço de venda, desde o sinal na celebração do contrato até o ultimo pagamento previsto.
Nota: O maior gerador de impacto determinante da linha do tempo e nos resultados é o prazo da obra que tem variado entre 18 meses até 36 meses. Observamos variações de resultado, tanto para melhor como para pior, quando estudamos cenários em função do prazo da obra e sua data de início no planejamento.
Montagem das tabelas de venda - A tabela de venda é o coração do estudo e é ela que permite a montagem da receita de venda, isto é, os quadros de receitas de venda, resultam dela e das considerações inicialmente impostas na tabela. Na montagem do quadro, além de outras variáveis, é considerado a velocidade e a frequência de venda.
Montagem do quadro de receitas - Complementando, o fluxo de caixa do estudo é alimentado pelos quadros de receitas, como dito acima, dependentes em parte das condições da tabela de venda (quantidade e periodicidade das parcelas e juros), das variáveis velocidade de venda e frequência de venda e por fim, dos tempos e movimentos da linha do tempo.
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