Estudo Dinâmico - parte 2

 

Montagem do FLUXO DE CAIXA

O negócio imobiliário é gerador de fluxo de caixa e toda a decisão será tomada sobre ele. Para a sua elaboração, devemos observar os itens mais relevantes, conforme a seguir:

 

Prazo e inicio da construção

Como vimos, o prazo de construção é também um significativo fator de viabilidade do empreendimento, tal qual o momento ideal para serem iniciadas as obras. Os custos de construção variam com o tempo e, portanto esticá-lo demasiadamente pode não compensar. A complexidade da obra poderá exigir um prazo maior ou acarretar uma despesa concentrada num certo período.

 

Prazo de amortização do financiamento

O prazo de amortização do saldo do financiamento recebido para a obra é negociado com o agente financeiro e depende de cada linha de crédito. Quando o Incorporador esta financiando integralmente as venda e tem uma linha só para a construção, a sua dívida com o agente, deverá estar casada com os seus futuros créditos, ou seja, a tabela de venda deverá ser montada nestas condições. Ex.: Tabela Direta / Tabela Financiada.

 

Receitas financeiras no fluxo de caixa

No estudo dinâmico as receitas financeiras, decorrentes das linhas (SFI / FII / FIDC / Securitização) tomam sentido no fluxo de caixa e devem ser negociadas em função das suas necessidades de caixa para compra do terreno com ou sem permuta, urbanização, Infraestrutura e construção.

 

As receitas financeiras têm como principal função, a de antecipar o payback do empreendimento e consequentemente, melhorar de forma significativa a taxa interna de retorno. Também as receitas de terceiros bem dosadas permitem elaborarmos as tabelas de venda mais compatíveis, permitindo enquadrar o empreendimento dentro do publico alvo.

 

Despesas no fluxo de caixa

Na parte do fluxo referente às despesas, dentro do mesmo critério da receita, o posicionamento de cada parcela de entrada e saída corresponderá a uma data relativa. Para cada critério adotado para a distribuição das despesas no fluxo, gerará um resultado diferente.

 

Indicadores de viabilidade do dinâmico

Como o próprio nome diz, são “indicadores” que balizam a viabilidade do estudo e consequentemente são obtidos dos diversos dados impostos em cada hipótese e cenários respectivos. Podem ser comparados com alguns parâmetros financeiros de cada empresa.

 

·       A taxa interna de retorno do investimento - TIR / MTIR (TER)

·       O VGV disponível dinâmico

·       A maior exposição no fluxo de caixa

·       A data do “payback” do investimento

·       O valor presente líquido - VPL

·       O saldo acumulado indicando o Resultado

·       Índice de Lucratividade – IL

 

 

 

Saiba mais, contate-nos !!!