EVOLUÇÃO DO SETOR

 

O Empreendedor

Conhecer o Empreendedor, seja ele incorporador e/ou construtor, como protagonistas da atividade, atuando como importante personagem do setor, promotor do desenvolvimento imobiliário, é de fundamental importância para entender e avaliar suas características, necessidades, transformações e evolução ao longo dos últimos 50 anos.

 

Marco Zero do Desenvolvimento

Definimos um marco que designamos de “zero” a fim de conhecermos os fatos e fatores de impacto, esclarecermos cronologicamente a atuação e avaliarmos o grau de interferência e conquistas que provocaram no setor. Consideraremos o “marco zero” na linha do tempo da evolução do desenvolvimento imobiliário o ano 1964, a partir da promulgação da LEI Nº 4.380 de 21.08.1964 o que permitiu um correto inicio de regulamentação do mercado imobiliário e consequentemente a gradual evolução do Empreendedor.

 

A Evolução distribuída em períodos relevantes:

 

1º período - 1964 a 1977 – Milagre Econômico

Com a instituição das bases legais e financeiras de crédito pudemos viver um momento especial de crescimento econômico e particularmente imobiliário do Brasil, com o BNH e o sistema de crédito do SFH lastreado na captação de poupança e FGTS, garantia hipotecária, juros relativamente baixos para a época, tabela Price, amortização em até 15 anos, FCVS cobrindo diferenças de saldos devedores, etc. Nesses 13 anos o mercado imobiliário teve uma atuação de crescimento bem acentuada. No Brasil, esse ciclo de expansão vivido, expressivo nos anos 70, foi chamado de milagre econômico.

 

2º período - 1978 a 1993 – Década Perdida

A partir de 1978 iniciou o declínio, quando os negócios imobiliários começaram a ficar escassos, acentuando-se na crise da década de 80. Os empreendedores, sem a necessária maturidade e experiência corporativa, mercadológica e financeira, assumiram a figura do Agente Financeiro e rechearam as suas carteiras de recebíeis de longo prazo, pois basicamente se constituíam num formato de empresa familiar, apoiado pelo SFH, também sem a devida experiência empresarial de resultado, modelo que se tornou frágil diante das mutações econômicas e globalizadas. Nesse período a inadimplência cresceu, lastreada numa fraca figura jurídica de garantia, a hipoteca, severamente perversa para o empreendedor que investia tempo e dinheiro para retomada do ativo depredado, sem alternativa de “funding”. Os agentes de crédito, por outro lado, tinham a seu favor o FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial e se socorriam deste para recomporem os seus empréstimos. Recorreram tanto que o fundo acabou. O crédito ficou caro e restrito tornando-se demasiadamente oneroso, tanto para o empreendedor quanto para o tomador final e já em 1982, momento que registrávamos uma situação econômica interna e externa bem difícil, culminou com a extinção do BNH em 21.11.1986, através do Decreto-Lei nº. 2.291 e a falência do SFH como sistema de crédito.

 

3º período - 1994 a 2011 – Crescimento econômico

O mercado, governos, empreendedores e consumidores necessitavam de uma urgente transformação do pensamento de valores e procedimentos para o mercado imobiliário, tanto no formato jurídico legal como financeiro, mercadológico, inclusive quanto à legislação ambiental, necessitando de se adequarem rapidamente. Inicia-se o crescimento com nova moeda na era do Real (R$), o Brasil aponta para uma estabilização jamais vivida, permitindo uma retomada econômica sustentável com reflexos até hoje. De 1994 a 1997 foi um momento de amadurecimento do Plano Real e da nova moeda, do reconhecimento do consumidor, dos agentes de crédito e principalmente do Empreendedor que sofreu até então, relevantes transformações.

 

A instituição das novas bases legais e financeiras de crédito permitiu o inicio de um “novo momento virtuoso de crescimento econômico” com forte reflexo no desenvolvimento imobiliário do Brasil, apoiado sobre as leis: LEI Nº. 9.514 de 20.11.1997 que dispõe sobre o SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário; LEI Nº. 10.406 de 10.01.2002 que Instituiu o Código Civil e passou a reger o Condomínio Edilício (Arts. 1.331 a 1.358); LEI Nº. 10.931 de 02.08.2004 que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação e por fim a LEI Nº. 11.101 de 09.02.2005 que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária. Com a economia forte, dívida externa reduzida, inflação relativamente estável e baixa, crédito externo consistente nesse período e farto crédito interno de variadas fontes, decorrentes de Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Companhias Hipotecárias e Securitizadoras, apesar da crise externa financeira de 2008, foi possível os Empreendedores e grupos financeiros formarem fortes e capitalizadas empresas, inclusive com recursos obtidos no Mercado de Capitais (IPO).

 

Os empréstimos agora contam com fortes garantias, a alienação fiduciária, abrindo-se um leque de ofertas para todas as faixas de renda, principalmente a baixa renda, identificada como Classe “C” que jamais havia sido contemplada como nas Classes “A” e “B”.  As linhas ficaram mais longas (até 35 anos), com juros menores, financiando uma parte maior do preço, permitindo um comprometimento de até 1/3 da renda, com amortização pelo SAC. O aumento do crédito imobiliário, impulsionado pela baixa nos juros e por mudanças regulatórias que tornaram mais seguro para os bancos emprestarem, fez o setor renascer e amadurecer no período, pois todos esses acontecimentos deram uma dinâmica jamais vista no mercado imobiliário, permitindo que os incorporadores lançassem muitos empreendimentos para toda a classe sociais e o governo, implementasse o PAC / MCMV - Plano de Aceleração do Crescimento / Minha Casa Minha Vida, com objetivo de construir moradias dignas a nova classe “C”. Atingiram o ápice em 2010.

 

4º período - 2012 a 2014 – Ajuste do setor – “freio de arrumação”

O mercado imobiliário até 2011 apresentava um crescimento na demanda, devido à melhora de renda, emprego e variadas linhas de crédito disponíveis, porem forçou demasiadamente o aumento dos preços em todo o Brasil, chegando registrar casos de variação superiores a 250 %, mas a fase do “oba-oba” acabou em 2012, quando as mais ricas empresas do país dobraram de tamanho, mas constatou-se que, para agradar aos investidores, as construtoras haviam entrado num período de crescimento descontrolado que logo cobraria sua fatura.

 

A Revista EXAME (22/2/2012) publicou uma matéria que responde a pergunta.

O que está acontecendo com as incorporadoras brasileiras?

Disseram os Empreendedores.

 

Esquecemos os fundamentos do negócio para fazer a vontade dos acionistas.

 

No inicio de 2013 os problemas macro econômicos começaram a surgir, minando continuamente o poder de compra, renda e a capacidade dos compradores de tomarem crédito nas classes C e B, inibindo e/ou retardando a compra, o que só fez aumentar os distratos e consequentemente os estoques, derrubando o valor das ações das grandes empresas do setor. O programa MCMV diante da sua grande abrangência e volume construtivo apresenta ainda atrasos e entraves  - Para o governo os problemas com saneamento básico e o custo do terreno nas capitais foram apontados como barreiras para aprovações de novas moradias. Para os empreendedores, além desses, incluem a falta de mão de obra qualificada, o encarecimento dos salários, material e equipamentos para a realização dos projetos. Mesmo egressos de um período virtuoso, foi necessário um ajuste rigoroso.

 

Em 2014 acentuou-se no país o numero de rescisões de contratos de imóveis comprados na planta, em 40% sobre 2013. Dentre as 14 empresas listadas na Bolsa de Valores, algumas registraram até 60% de distratos, considerando que o cenário econômico desfavorável fez com que os bancos ficassem mais rígidos na concessão do crédito e na pior hora, isto é, 2 a 3 anos após os lançamentos, na entrega das chaves ao comprador, cujo saldo devedor seriam pagos com financiamento bancário. O setor viveu, com ápice em 2010, um mundo de fantasias, esquecendo os fundamentos do negócio do setor para fazer a vontade dos acionistas, mas foi forçado a reavaliar e implementar uma nova estratégia, iniciada em 2013 e que perdura até os dias de hoje, considerando a deterioração das contas publicas e da economia como um todo que, consequentemente, reflete nos consumidores.

 

5º período – 2015 a 2018 - nova recessão e sentimento de década perdida

Num movimento contrário, o mercado imobiliário viveu nesse período uma drástica redução da demanda tanto para imóvel novo como usado, com piora de renda, desemprego aumentando e as linhas de crédito tornando-se mais criteriosas e mais caras, apesar da redução dos preços em todo o Brasil. Os empresários viveram uma nova realidade de ajuste da economia, bem conturbada pela politica e apuração da corrupção, o que trouce insegurança e incerteza quanto aos rumos, mantendo-se em marcha lenta, passando a lançar menos empreendimentos, selecionando faixas de mercado, forçando a liquidez das unidades retomadas e/ou distratadas em grandes proporções, promovendo feirões com preços menores, encerrando parcerias regionais pouco lucrativas e concentrando esforços para concluírem as obras.

 

Os lideres do mercado anunciaram uma freada em seus planos de expansão, dando foco nas entregas e na liquidez para reconstruírem os fluxos de caixa e obterem os resultados esperados pelos acionistas, concluindo que o caminho é investir de forma seletiva, capacitar a mão de obra mediante treinamento, de forma a melhorar consideravelmente a produtividade, eficiência e qualidade, cobrando dos Governos investimentos em Infraestrutura, energias renováveis, transporte e logística garantindo a sustentabilidade da economia e do setor imobiliário.

 

6º período – 2019 – Com olhos para um futuro próximo

O mercado imobiliário vem ainda se ressentindo dos efeitos da recessão econômica, iniciada de forma consistente em 2014, permanecendo o desemprego ainda significativo e o endividamento das famílias.

 

Após a eleição presidencial de 2018, o ciclo recessivo perde força em 2019 e a economia começa a dar sinais de melhora devido às necessárias reformas, novas linhas de credito imobiliário, juros baixos e maior confiança geral, apesar das desastradas declarações palacianas que afastam investidores internacionais. Ao final do ano o mercado imobiliário melhora em algumas capitais, principalmente São Paulo, mostrando uma tendencia de que poderá ganhar mais tração em 2020.

 

7º período – 2020 e 2021 - Os dias sob a pandemia da COVID 19.

A tendencia escrita em 2019, mantinha o mercado imobiliário para 2020 com grande esperança de retomada econômica, mas foi bastante prejudicado pelas consequências da COVID 19 e o forte negacionismo do governo em atacar a crise sanitária conforme as indicações científicas adotadas nas grandes economias mundiais, o que veio prejudicar muito a recuperação do emprego para 14 milhões de pessoas, a maioria na faixa de 29 a 39 anos, levando muitos a pobreza, quebradeiras e fechamento de muitas empresas, desestabilização da economia externa e internamente levando o governo descontinuar as reformas administrativas e tributárias e que reduzisse seus gastos. A economia brasileira então perdeu a chance da recuperação em 2020, na esperança de uma melhora da crise sanitária em 2021, mas justo  o contrário ocorreu no primeiro quadrimestre de 2021, com o forte agravamento da COVID 19, contabilizando 400 mil óbitos ao final de abril.

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8º período – 2022 - Os dias  após COVID 19.

Para um futuro próximo, em 2022, há mais confiança de que economia e o mercado imobiliário deverão então se estabilizar, é o que todos brasileiros  esperam e precisam, para que possam voltar ao ciclo de maior sustentabilidade econômica, com aumento substancial de emprego, auxiliado por uma politica coerente e de preferencia, liderada por um novo presidente não negacionista e um congresso pensando de forma holística para as diversidades dos brasileiros.

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Conquistas do empreendedor.

Enfim o Empreendedor, mesmo depois de muitos altos e baixos conquistou uma significativa transformação no seu perfil desde 1964.

• Diversifica a sua formação acadêmica e profissional,

• Agrega um comportamento competitivo do mundo financeiro,

• Modifica a essência da legislação, com os legisladores e agentes financeiros,

• Confirma que a eficácia da lei traz mais resultado social,

• Busca melhor retorno, racionalizando e agregando produtividade e qualidade,

• Promove fusões e aquisições de atuação nacional,

• Cria produtos para todas as faixas de mercado,

• Cria e exige o cumprimento de leis ambientais,

• Profissionaliza e treina equipes com padrões de excelência.

• Agrega novas ferramentas digitais em todo processo da estruturação imobiliária

• Testa novas linhas de credito para todas as faixas de renda

 

 

Matéria complementar >> acesse o link:

http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1031/noticias/um-trilhao-de-reais-empacado